כמה דירות אתם באמת יכולים לקנות?

כי מספר מדויק היה משדר ודאות שלא קיימת. אותו זוג בדיוק יכול לקבל הצעות שונות בהיקף של מאות אלפי שקלים בין גוף מממן אחד לשני, בהתאם למדיניות החיתום, לוותק התעסוקתי ולאופן שבו ההכנסה מוכחת. טווח משקף את המציאות; מספר בודד היה מטעה.

זה אומר שההכנסה שלכם יכולה לשאת החזר חודשי גבוה יותר, אבל אחוז המימון המרבי לא מאפשר לקחת משכנתא גדולה יותר מול ההון שיש לכם. במצב הזה כל שקל נוסף של הון עצמי מגדיל את התקציב בערך פי ארבעה — כי הוא גם מקדמה וגם מאפשר משכנתא גדולה יותר. לעומת זאת, אם ההכנסה היא המגבילה, תוספת הון כמעט לא תשנה כלום.

כן, וזה ההבדל המרכזי בינו לבין רוב המחשבונים ברשת. מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושמאות משולמים במזומן ולא ניתנים למימון במשכנתא — ולכן הם יורדים מההון העצמי לפני שמחשבים את המקדמה. התוצאה היא טווח מחירים נמוך יותר, אבל ריאלי.

הוראות בנק ישראל אוסרות על העמדת משכנתא שבה יחס ההחזר עולה על 50% מההכנסה הפנויה, ומחייבות הקצאת הון מוגברת מעל 40%. בפועל, זה גורם לרוב הגופים לא לחרוג מ-40%. ראוי לציין שגם 40% זה גבוה — החזר שתופס שליש מההכנסה משאיר הרבה יותר מרווח נשימה לאורך 25 שנה.

בדרך כלל זה אומר שההחזרים על הלוואות קיימות בולעים את כל יכולת ההחזר הפנויה, או שאין הון עצמי כלל. שני המצבים ניתנים לשינוי, אבל הצעד הראשון הוא לא חיפוש דירה — הוא סגירה או מיחזור של ההלוואות, או בניית הון. זו נקודת פתיחה לגיטימית לחלוטין, והיא בדיוק המצב שאנחנו עובדים איתו הכי הרבה.