השאלה הזו מקבלת כמעט תמיד את אותה תשובה — 25%. התשובה נכונה, אבל היא עונה על שאלה אחרת: כמה צריך למקדמה. הסכום שצריך להיות בפועל בחשבון גבוה יותר, לפעמים בעשרות אלפי שקלים, וזה בדיוק הפער שגורם לעסקאות להיתקע כשכבר חתמו על חוזה.
המינימום לפי סוג הרכישה
| סוג הרכישה | מימון מרבי | הון עצמי מינימלי למקדמה |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% |
| דירה חליפית (מוכרים את הקיימת) | 70% | 30% |
| דירה נוספת או להשקעה | 50% | 50% |
המספרים האלה מתייחסים למקדמה בלבד. מכאן ואילך מתחיל החלק שרוב המחשבונים ברשת מדלגים עליו.
מה עוד יוצא מהכיס
כל הרכיבים הבאים משולמים במזומן ואינם ניתנים למימון במשכנתא. הם יורדים מההון העצמי שלכם לפני שמחשבים את המקדמה — כלומר הם מקטינים בפועל את הדירה שאתם יכולים לקנות.
- מס רכישה. בדירה יחידה יש פטור עד תקרה ומעליה מס מדורג. בדירה נוספת המס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון — וזו בדרך כלל ההוצאה הנלווית הגדולה ביותר.
- שכר טרחת עורך דין. בדרך כלל אחוז קטן משווי העסקה בתוספת מע״מ.
- דמי תיווך. עד 2% בתוספת מע״מ, וניתנים למשא ומתן. ברכישה ישירה מקבלן בדרך כלל לא קיימים.
- שמאות. נדרשת על ידי הבנק לצורך אישור המשכנתא.
- פתיחת תיק משכנתא, אגרות ורישום. סכומים קטנים יחסית, אבל הם מצטברים.
- מעבר, ריהוט והתאמות. הרכיב הכי משתנה ברשימה, וגם זה שהכי קל לדחות או לצמצם בהתחלה.
סך המזומן שצריך להיות לכם
662,234 ₪
שהם 30.1% ממחיר הדירה
מקדמה
550,000 ₪
משכנתא
1,650,000 ₪
מעבר למקדמה, צריך עוד 112,234 ₪ במזומן
העלויות האלה לא ניתנות למימון במשכנתא — הן משולמות מהכיס, חלקן עוד לפני שמקבלים את המפתח. זה הפער שהכי הרבה עסקאות נתקעות בגללו.
פירוט העלויות הנלוות
טווח סביר: 12,980 ₪ – 25,960 ₪
טווח סביר: 25,960 ₪ – 51,920 ₪
טווח סביר: 900 ₪ – 2,500 ₪
טווח סביר: 800 ₪ – 2,500 ₪
טווח סביר: 15,000 ₪ – 60,000 ₪
ההון שיש לכם לא מגיע לסכום הזה?
זה המצב של רוב הרוכשים, וזו לא סיבה לוותר. יש כמה מסלולים להשלמת הפער — לכל אחד מחיר וסיכון משלו, ואנחנו מציגים אותם לפני שמחליטים.
חשוב להבין מה המספרים האלה
הנתונים המוצגים הם הערכה כללית בלבד ואינם מהווים אישור עקרוני, התחייבות למתן אשראי, הצעה לקבלת אשראי או ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי. תנאי המימון בפועל נקבעים על ידי הגוף המממן בהתאם לנתוני הלקוח, למדיניות החיתום שלו ולהוראות בנק ישראל, ועשויים להיות שונים מהותית מההערכות כאן.
החישוב מבוסס על הנחת ריבית להמחשה ועל שיעורי מס ועלויות נלוות הנכונים למועד עדכון האתר. שיעורי מס רכישה מתעדכנים מדי שנה.
מה נחשב הון עצמי מבחינת הבנק
- חסכונות ופיקדונות — הכי פשוט להוכיח, במיוחד כשיש להם היסטוריה בחשבון.
- קרן השתלמות נזילה וקופת גמל להשקעה — נחשבות במלואן, בכפוף לאישור נזילות.
- תמורה ממכירת נכס — נחשבת, אבל התזמון קריטי: הכסף צריך להיות זמין במועד הנכון.
- מתנה מבני משפחה — נחשבת, בכפוף למכתב מתנה חתום ולהוכחת מקור הכסף אצל הנותנים.
- פיצויי פיטורין ותגמולים שהשתחררו — נחשבים, עם אסמכתאות.
מתי משלמים כל רכיב
לא הכל באותו יום, וזה משנה לתכנון התזרים. מי שמתכנן רק את הסכום הכולל בלי לוח הזמנים עלול למצוא את עצמו עם הכסף הנכון בעיתוי הלא נכון.
בחתימת החוזה
מקדמה ראשונה, דמי תיווך, ובדרך כלל מחצית משכר טרחת עורך הדין.
תוך פרק זמן קבוע ממועד העסקה
מס רכישה. איחור גורר ריבית והצמדה, ולכן זה תשלום שאסור לדחוק.
בשלב בקשת המשכנתא
שמאות, פתיחת תיק ואגרות.
במסירה
יתרת התמורה, יתרת שכר הטרחה, וכל התאמה שסוכמה.
אחרי הכניסה
מעבר, ריהוט והתאמות.
שלוש דוגמאות מלאות
המספר המדויק תלוי במחיר ובסוג הרכישה. שלוש הדוגמאות הבאות ממחישות כמה רחוק המספר האמיתי מ-25%.
| דירה יחידה 1.8M | דירה יחידה 2.5M | דירה להשקעה 1.8M | |
|---|---|---|---|
| מקדמה | 450,000 ₪ (25%) | 625,000 ₪ (25%) | 900,000 ₪ (50%) |
| מס רכישה | 0 ₪ (מתחת לתקרה) | עשרות אלפים | כ-144,000 ₪ |
| עורך דין | כ-16,000 ₪ | כ-22,000 ₪ | כ-16,000 ₪ |
| תיווך | כ-42,000 ₪ | כ-59,000 ₪ | כ-42,000 ₪ |
| שמאות ופתיחת תיק | כ-3,100 ₪ | כ-3,100 ₪ | כ-3,100 ₪ |
| סך מזומן נדרש | כ-511,000 ₪ | גבוה משמעותית מ-625,000 | כ-1,105,000 ₪ |
| האחוז האמיתי מהמחיר | כ-28% | מעל 27% | מעל 61% |
איך לבנות את ההון — מה באמת מזיז את המחט
מי שחסר לו הון נוטה להתמקד בחיסכון בלבד. בפועל, שלוש פעולות אחרות משפיעות לא פחות — וחלקן מהירות בהרבה.
לסגור הלוואות קיימות
לא מגדיל את ההון, אבל מגדיל את המשכנתא שתאושר — ולכן מקטין את ההון הנדרש לאותה דירה. בדרך כלל הפעולה עם התשואה הגבוהה ביותר ביחס לזמן.
לבדוק נזילות של מכשירי חיסכון
קרן השתלמות שהבשילה, קופת גמל להשקעה, פיקדון שננעל. הרבה אנשים מחזיקים הון זמין ולא סופרים אותו ככזה.
לתזמן את הרכישה למועד ידוע
מענק, בונוס שנתי, מועד נזילות של קרן. תזמון נכון חוסך חודשים של חיסכון.
לבחון הרחבת מעגל הלווים
לווה נוסף מגדיל את ההכנסה הפנויה ולכן את המשכנתא. יוצר מחויבות משפטית מלאה, ולכן זו לא החלטה טכנית.
לשקול אזור אחר
הפעולה הכי לא פופולרית והכי אפקטיבית. הפרש של 300,000 ₪ במחיר הדירה מוריד כ-75,000 ₪ מהמקדמה ועוד עשרות אלפים מהעלויות הנלוות.
שאלות ותשובות
כמה זמן הכסף צריך לשבת בחשבון לפני שמגישים בקשה?
אין דרישה פורמלית לתקופה מסוימת, אבל הבנק בוחן את מקור הכסף. סכום גדול שנכנס סמוך להגשת הבקשה יעורר שאלה, ותצטרכו להסביר מאיפה הוא — מכירת רכב, מימוש השקעה, מתנה — עם מסמכים תומכים. ככל שהכסף נמצא בחשבון זמן רב יותר, הבדיקה פשוטה יותר. כלל אצבע מעשי: לתכנן שההון יהיה במקומו לפחות כמה חודשים לפני הפנייה.
ההורים שלי רוצים לתת לי כסף. מה צריך להכין?
הבנק ידרוש מכתב מתנה חתום שמצהיר במפורש שהכסף ניתן ללא חובת החזר וללא תנאי, וכן הוכחה למקור הכסף אצל הנותנים. חשוב שהמתנה תהיה מתנה גם בפועל: הסדר משפחתי שבו ׳מחזירים בשקט׳ יוצר התחייבות שלא מדווחת לבנק, וזו בעיה — גם משפטית וגם מבחינת החישוב האמיתי של יכולת ההחזר שלכם.
יש לי כסף בקרן השתלמות שאינה נזילה. זה נחשב?
לא כהון עצמי זמין. אבל יש כמה אפשרויות: להמתין למועד הנזילות אם הוא קרוב, לבדוק הלוואה כנגד הקרן — שלרוב ניתנת בריבית נמוכה יחסית כי הקרן משמשת כביטחון — או לתכנן את מועד הרכישה סביב מועד הנזילות. כדאי לבדוק את זה מוקדם ולא בשלב שבו כבר מצאתם דירה.
אם אקנה מקבלן, אצטרך פחות הון עצמי?
לא פחות בסך הכל, אבל פרוס אחרת. בעסקאות קבלן התשלומים נפרסים לאורך תקופת הבנייה, ובעסקאות מסוג 20/80 נדרש בחתימה רק חלק מההון — מה שנותן שנתיים-שלוש להשלים את השאר. בנוסף, ברכישה ישירה מקבלן בדרך כלל אין דמי תיווך. מנגד, יש חשיפה להצמדה למדד תשומות הבנייה שיכולה להוסיף עשרות אלפי שקלים.
מה קורה אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה ששילמתי?
הבנק מחשב את אחוז המימון מול הערכת השמאי ולא מול מחיר העסקה. אם קניתם ב-2.2 מיליון והשמאי העריך ב-2 מיליון, המשכנתא תחושב מ-2 מיליון והפער של 200 אלף נופל כולו על ההון העצמי שלכם. זה תרחיש נפוץ שכדאי להיערך אליו — לבדוק סבירות מחיר מול עסקאות דומות באזור לפני שחותמים, ולא אחרי.